اوراق بهادار با درآمد ثابت در مقابل سرمایه گذاری املاک و مستغلات

سرمایه گذاران که به دنبال جایگزینی برای سهام هستند ، اغلب توجه خود را به اوراق قرضه یا املاک و مستغلات جلب می کنند. هر دو کلاس دارایی بخش مهمی از یک نمونه کارها متنوع هستند و هر دو دارای مزایا و معایب هستند.

در اینجا یک شکست وجود دارد که به شما در درک بهتر جوانب مثبت و منفی هر دو نوع سرمایه گذاری کمک می کند.

در خبرنامه املاک و مستغلات تجاری ما مشترک شوید.

پیوند با درآمد ثابت چیست؟

اوراق قرضه ابزاری است که نوید می دهد نرخ بهره ثابت را بپردازد. سرمایه گذاران اوراق قرضه برای مدت زمان مشخصی به صادرکننده اوراق قرضه وام می دهند.

نمونه های متداول اوراق قرضه شامل بدهی های صادر شده توسط دولت از دولت فدرال-خزانه داری ایالات متحده یک وام گیرنده بزرگ است-و از دولت های ایالتی و محلی.

اوراق قرضه خزانه داری نوعی بدهی با درآمد ثابت است که توسط دولت فدرال حمایت می شود.

اوراق قرضه شهرداری دسته دیگری از بدهی های با درآمد ثابت است. این اوراق قرضه توسط دولت های ایالتی و محلی غالباً برای تأمین مالی پروژه های زیرساختی یا جمع آوری پول برای سایر اهداف عمومی صادر می شود.

دانشگاه ها و بیمارستان ها همچنین می توانند اوراق قرضه شهرداری را برای تأمین مالی پروژه های سرمایه صادر کنند. سرمایه گذاران اوراق بهادار به عنوان وام دهنده انتخاب برای بسیاری از دفاتر مالی دولت عمل می کنند. اوراق قرضه دولتی تمایل به پرداخت بازده بسیار پایین دارند.

سرمایه گذاران با درآمد ثابت که به دنبال بازده کمی هستند می توانند اوراق بهادار شرکت ها را انتخاب کنند ، که توسط شرکت های خصوصی برای تأمین مالی عملیات استفاده می شود. اوراق بهادار تحت حمایت وام نوع دیگری از سرمایه گذاری با درآمد ثابت است.

به دلیل ماهیت قابل پیش بینی برنامه های بازپرداخت ، اوراق قرضه اغلب به عنوان اوراق بهادار با درآمد ثابت گفته می شود. سرمایه گذاران اوراق قرضه قراردادی را دریافت می کنند که نرخ بهره از پیش تعیین شده را لیست می کند و مهلت بازپرداخت را بیان می کند ، یک نکته از زمان که به عنوان تاریخ سررسید نیز شناخته می شود.

این یک تفاوت واضح از سرمایه گذاری سهام است - هیچ تضمینی صریح وجود ندارد که یک صادرکننده سهام به پرداخت سود سهام خود ادامه دهد و ارزش سرمایه گذاری بر اساس عملکرد شرکت زیرین افزایش می یابد و کاهش می یابد.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری شامل خرید یک ملک فیزیکی یا سهم در یک یا تعداد زیادی از املاک و مستغلات است. سرمایه گذار امیدوار است از طریق ترکیبی از درآمد اجاره و تقدیر از قیمت سود ببرد.

روش های زیادی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. یک سرمایه گذار می تواند مستقیماً یک ساختمان اداری ، یک ملک خرده فروشی ، انبار یا یک پروژه چند خانواده خریداری کند. سرمایه گذاران همچنین می توانند از طریق جمع آوری جمعیت ، سهم کمتری در یک ملک واحد داشته باشند.

یا ، یک سرمایه گذار می تواند سهام یک اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را خریداری کند ، که تعدادی از املاک را جمع می کند و نمونه کارها را در بین سرمایه گذاران تقسیم می کند.

خطرات اوراق قرضه

خرید اوراق در اصل به معنای خرید بدهی است. سازمانی که اوراق قرضه را صادر می کند ، پول سرمایه گذار را با قول بازپرداخت آن با نرخ بهره ثابت با گذشت زمان وام می گیرد.

برای اوراق قرضه دولت ، خطر پیش فرض از راه دور است ، اما ریسک تورم بیشتر تهدیدی را به همراه دارد. نرخ بازده اوراق قرضه دولت اغلب نرخ تورم را عقب می اندازد. در آن سناریو ، نرخ بازده تنظیم شده با تورم سرمایه گذار منفی می شود.

این خطر به ویژه در مواردی که پیوند ده ها سال به آینده بالغ می شود ، حاد می شود. همچنین این احتمال وجود دارد که ارزش اساسی امنیت با درآمد ثابت در نتیجه حرکت در نرخ بهره کاهش یابد.

سرمایه گذاران اوراق قرضه همچنین با ریسک سرمایه گذاری مجدد روبرو هستند - به عبارت دیگر ، این امکان وجود دارد که تنها گزینه برای سرمایه گذاری مجدد درآمدی با نرخ پایین تر در مقایسه با نرخ تولید درآمد اصلی باشد.

در این حالت ، سرمایه گذار می تواند با کاهش جریان نقدی از سبد اوراق قرضه روبرو شود.

برای سرمایه گذاران اوراق بهادار شرکت ، آن رابطه وام دهنده وام دهنده خطر پیش فرض را افزایش می دهد.

شرکت ها گاهی اوقات با مشکل مالی روبرو می شوند و قادر به بازپرداخت بدهی خود نیستند ، که این سرمایه گذار را در معرض خطر بازپرداخت قرار نمی دهد. اوراق قرضه شرکت ها توسط آژانس های رتبه بندی درجه بندی می شوند - هرچه خطر پیش فرض بیشتر باشد ، نرخ سود پرداخت شده توسط صادرکننده اوراق قرضه بیشتر می شود.

اوراق قرضه شرکت انواع خطرات تخصصی را به همراه دارد. یکی عدم اطمینان است که با تمایز بین اوراق قرضه فرعی و بدون ماجرا ایجاد شده است. اگر یک صادرکننده ورشکسته برای حمایت از ورشکستگی فدرال پرونده کند ، اوراق قرضه آن به ترتیب اولویت قرار می گیرد.

بدهی ارشد ، که در ابتدا پرداخت می شود ، ممکن است دارای رتبه اعتباری بالاتری و کیفیت اعتبار بالاتری نسبت به بدهی های خردسال یا فرعی باشد.

تفاوت های ظریف دیگر شامل امنیت در مقابل اوراق امن است. اوراق قرضه امن به طور کلی ریسک اعتباری کمتری و پرداخت کوپن پایین تر در مقایسه با اوراق ناامن صادر شده توسط همان صادرکننده شرکت دارد.

مزایای اوراق قرضه

اوراق قرضه چشمگیر نیستند-یک تخصیص دارایی که به سمت اوراق بهادار با درآمد ثابت وزن دارد ، محافظه کار محسوب می شود-اما آنها دارای مزایای متفاوتی هستند:

• پرداخت تضمین شده: اوراق قرضه صادر شده توسط خزانه داری ایالات متحده به همان اندازه که سرمایه گذاران می توانند به یک چیز مطمئن نزدیک باشند. اصلی و علاقه با ایمان کامل و اعتبار دولت ایالات متحده تضمین می شود. اوراق قرضه شرکت های صادر شده توسط شرکت های پایدار مالی نیز آرامش خاطر را ارائه می دهند.

• درآمد قابل پیش بینی: اوراق قرضه نرخ بهره ثابت را در یک برنامه منظم پرداخت می کنند ، بنابراین سرمایه گذاران در جریان درآمد آینده خود مشاهده می کنند.

• انتخاب گسترده ای از سررسید: اوراق بهادار خزانه داری با طیف گسترده ای از بازه های زمانی صادر می شود و به سرمایه گذاران کمک می کند تا اوراق قرضه ای را پیدا کنند که اهداف خود را برآورده کنند.

• نقدینگی: اوراق بهادار خزانه داری نوعی مایع سرمایه گذاری با درآمد ثابت است. سرمایه گذاران می توانند اوراق خزانه را قبل از بلوغ بفروشند. اوراق قرضه شرکت نیز در بازارهای ثانویه تجارت می کند ، به این معنی که شما تا زمان بلوغ در نگه داشتن بدهی قفل نشده اید.

• معافیت های مالیاتی: درآمد حاصل از اوراق خزانه داری از نظر فدرال مشمول مالیات است ، اما سود خزانه داری از مالیات های ایالتی و محلی معاف است. اوراق قرضه شهرداری می تواند انواع معافیت مالیاتی را به همراه داشته باشد.

• تنوع: اوراق قرضه شرکت ها با سهام در قفل حرکت نمی کنند ، بنابراین اوراق بهادار با درآمد ثابت مزایای متنوع سازی را در یک نمونه کارها ایجاد می کند. مجموعه گسترده ای از اوراق بهادار شرکت به سرمایه گذاران امکان می دهد تا توسط صادرکننده ، صنعت ، سررسید ، رتبه بندی اعتبار و برنامه پرداخت بهره ، ریسک خود را تنظیم کنند.

خطرات املاک و مستغلات

ارزش های املاک و مستغلات تجاری به طور کلی افزایش می یابد. با این حال ، هیچ تضمینی وجود ندارد که ملکی که خریداری می کنید از جریان نقدی بدون وقفه و قدردانی برخوردار باشد. در اینجا برخی از خطرات متداول که توسط سرمایه گذاران در املاک و مستغلات تجاری گرفته شده است:

• عدم اطمینان اقتصادی: در حالی که ارزش های املاک و مستغلات از نظر تاریخی افزایش می یابد ، مسیر بازار املاک و مستغلات غیرقابل پیش بینی است. سرمایه گذاری شما می تواند ارزش خود را از دست بدهد ، به طور موقت یا برای مدت طولانی.

عرضه و تقاضا برای املاک و مستغلات ، اقتصاد کلی ، شرایط کار محلی ، روند جمعیت ، همه گیر مصرف کننده ، بلایای طبیعی ، همه گیر ، نرخ بهره ، سیاست های دولت و رویدادهای پیش بینی نشده همه در روند املاک و مستغلات از جمله قیمت ها و نرخ اجاره نقش دارند.

شوک های اقتصادی می توانند به سرعت به وجود بیایند ، همانطور که دولت ها در ابتدای بیماری همه گیر کروناویروس قفل شدند. شما می توانید از طریق تحقیقات کامل ، دقت دقیق و نظارت هوشیار بر دارایی املاک و مستغلات خود ، خطر گرفتار شدن در سمت اشتباه یک روند را کاهش دهید.

• تغییر ناگهانی در رفتار مصرف کننده: روند بازار می تواند به آرامی تغییر کند ، همانطور که در یک بخش خرده فروشی که توسط تجارت الکترونیکی غرق شده است. یا آنها می توانند به سرعت اتفاق بیفتند ، همانطور که وقتی کارفرمایان یقه سفید در سال 2020 شروع به کار به کارمندان کردند تا از دفاتر خانه خود کار کنند ، تغییری که باعث کاهش تقاضا برای فضای اداری می شود.

• خطر مکان: اره قدیمی - که سه چیز مهم در املاک و مستغلات مکان ، مکان ، مکان - صادق است. مکان مهمترین عامل در تعیین موفقیت هر ملک سرمایه گذاری است.

موقعیت مکانی همه چیز دیگر را هدایت می کند - تقاضا از مستاجران و خریداران آینده ، نرخ اجاره و پتانسیل قدردانی از ارزش. مکانها به دلایل مختلف می توانند مطلوب تر شوند - شاید عزیمت یک کارفرمای بزرگ یا تغییر در روند جمعیت.

• جریان نقدی منفی: جریان نقدی یک ملک سرمایه گذاری پولی است که پس از پرداخت کلیه هزینه ها ، از جمله بیمه ، مالیات و خدمات بدهی باقی مانده است. اگر هزینه ها از درآمد خارج شود ، صاحبخانه جریان نقدی منفی دارد. این همچنین به عنوان از دست دادن پول شناخته می شود.

مقصرین معمولی برای جریان نقدی منفی شامل نرخ خالی بالا ، هزینه های نگهداری سنگین ، هزینه های تأمین مالی بالا و نرخ اجاره زیر بازار است.

• نرخ خالی بالا: سرمایه گذاران با هدف پر کردن بیشتر یا تمام فضا با پرداخت مستاجرین نرخ بازار ، املاک اجاره را خریداری می کنند. با این حال ، جای خالی می تواند به دلایل مختلف سوار شود.

شاید نرخ اجاره مطابق با اجاره بازار نباشد. شاید این ملک به صورت تهاجمی به بازار عرضه نشود. شاید این ساختمان به تعمیر و نگهداری نیاز داشته باشد ، یا در یک بخش ملک یا مکانی با تقاضای کمی از مستاجران باشد. یا شاید یک مستاجر بزرگ مشکل مالی را تجربه کند یا از بین برود.

• مستاجران مشکل: برای جلوگیری از جای خالی ، نرخ اجاره قیمت صاحبخانه به طور تهاجمی یا کمک هزینه های سخاوتمندانه بهبود مستاجر را ارائه می دهد. با این حال ، این عمل می تواند خطر دیگری ایجاد کند: مستاجران مشکل. یک مستاجر بد ممکن است شخصی باشد که به سرعت یا اصلاً اجاره پرداخت نمی کند.

برخی از مستاجران می توانند برای نگهداری از امتیازات در مورد صاحبخانه ها تقاضای مداوم کنند. در حالی که بیشتر مستاجران تعهدات خود را برآورده می کنند ، در بعضی موارد مستاجران می توانند زندگی را دشوار کنند ، یا حتی وکیل را استخدام کنند و برای ابراز نارضایتی به سیستم دادگاه بروند.

• تعمیرات غافلگیرانه: خواص تجاری کاملاً اشغال شده ، سایش و پارگی را تجربه می کند و منجر به چنین خواسته های روزمره تعمیر و نگهداری مانند تعمیر سیستم های HVAC ، آسانسورها و حمام ها می شود.

سقف ها باید تعویض شوند ، پارکینگ ها دوباره ظاهر شدند. صاحبخانه ها می توانند خود را برای تعمیرات ساختاری یا اصلاح قالب یا آزبست در قلاب پیدا کنند. صورتحساب های نوسازی به راحتی می توانند به ده ها هزار دلار یا حتی صدها هزار دلار کشیده شوند.

سرمایه گذاران می توانند با درگیر کردن یک بازرس املاک ، پیمانکار ، بازرس قالب و متخصص کنترل آفات برای بررسی دقیق این ملک ، این خطرات را در حین دقت کاهش دهند.