استفاده یک کارگزار از سرپرستان

این ویدئو و مقاله در ابتدا در نوامبر 2019 منتشر شده و به روز شده اند.

این ویدیو بخشی از یک سری است که اصول مدیریت دفتر را پوشش می دهد. قسمت قبلی توسعه یک مدل تجاری را برای تشریح وسایل و روشی که نمایندگان در لیست و نحوه مذاکره و بسته شدن توافق نامه های خرید ارائه می دهند ، تجزیه و تحلیل می کند.

این قسمت شامل نمایندگی کارگزار از وظایف نظارت و مدیریت به یک مدیر دفتر است.

نظارت تفویض شده ، نه آژانس

یک نماینده فروش که توسط یک کارگزار به کار رفته است ، عامل کارگزار است. به نوبه خود ، کارگزار عامل مشتری است.

به عنوان نماینده نماینده کارگزار ، یک نماینده فروش املاک و مستغلات مجاز به تهیه است:

• لیست ها ؛
• اسناد فروش ؛
• ورق های افشای ؛وت
• سایر اسناد به نمایندگی از کارگزار.

واسطه ای که از نمایندگان استفاده می کند تحت طرح نظارتی وزارت املاک و مستغلات کالیفرنیا (DRE) برای نظارت معقول فعالیت های نمایندگان فروش لازم است. نظارت معقول شامل ایجاد سیاست ها ، قوانین ، رویه ها و بیانیه ها برای بررسی و مدیریت است:

• معاملات نیاز به مجوز املاک و مستغلات ؛
• اسنادی که تأثیر مادی بر حقوق یا تعهدات یک طرف نسبت به معامله دارند.
• تشکیل پرونده ، ذخیره و نگهداری اسناد ؛
• رسیدگی به صندوق های اعتماد ؛
• تبلیغات خدماتی که به مجوز نیاز دارند.
• دانش نماینده فروش از قوانین ضد تبعیض ؛وت
• گزارش فعالیتهای نمایندگان فروش.[گروه مقررات املاک و مستغلات §2725]

کارگزار ممکن است مجوزهای دیگری مانند مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات را برای انجام مسئولیت نظارتی خود برای بررسی اسناد و حفظ پرونده ها به کار بگیرد.

بررسی اسناد و نگهداری پرونده فقط یک عملکرد مکانیکی نیست. این شامل یک بررسی معنی دار از فعالیت های هر مجوز شاغل در مورد:

• موقعیت خطاها ، مانند محاسبات ریاضی ، و در مقررات قرارداد و سپرده گذاری. وت
• کامل بودن ، صحت و به موقع بودن افشای.

کارگزار ، مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات در حال بررسی اسناد را تضمین می کند که نماینده فروش هرگونه مستندات غیرقابل قبول را در اولین لحظه ممکن درمان می کند.

بدون فعالیت اصلاحی ، کارگزار در معرض مسئولیت ضررهای پولی ناشی از دیگران از طریق خطایی است که توسط نمایندگان آنها مرتکب شده است.

توافق نامه کتبی برای انجام مسئولیت کارگزار در زمینه نظارت و مدیریت فعالیت های نمایندگان فروش آنها در معاملات فروش ، لیزینگ و وام مسکن بین کارگزار و مدیر دفتر مجاز یا هماهنگ کننده معاملات آنها به کار می رود.[به فرم RPI 510 مراجعه کنید]

در حالی که مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات به وظایف اداری اختصاص داده می شود ، مسئولیت اصلی آنها بررسی کلیه مکاتبات و اسناد تهیه شده یا دریافت شده توسط نمایندگان به نمایندگی از کارگزار است.

هیچ گونه مسئولیتی با نمایندگی از نظارت اجتناب نمی شود

حتی اگر کارگزار از خدمات یک مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات استفاده می کند ، کارگزار مسئولیت کلی نظارت را حفظ می کند. بنابراین ، کارگزار در نهایت باید اقدامات مدیر دفتر ، هماهنگ کننده معاملات و به نوبه خود هر نماینده فروش را مرور کند.[dre reg. 2725]

اقدامات یک نماینده فروش یا کارگزار در استخدام یک کارگزار ، اقدامات کارگزار استخدام محسوب می شود.[کالیفرنیا. قانون مدنی §2079. 13 (ب)]

توافق نامه استخدام نماینده فروش

یک کارگزار املاک و مستغلات این است که با هر یک از نمایندگان فروش و کارگزاران خود که برای فعالیت تحت مجوز خود فعالیت می کنند ، توافق نامه اشتغال مکتوب داشته باشند.

توافق نامه اشتغال نماینده ، معمولاً یک فرم اشتغال مستقل پیمانکار ، پیش بینی می کند:

• نظارت بر فعالیت های نماینده ؛
• انجام توسط نماینده فروش وظایف بدهکار به مشتریان و عموم. وت
• جبران خسارت عامل فروش[به فرم RPI 506 مراجعه کنید]

کارگزار موظف است نظارت مداوم و قابل توجهی را نسبت به نمایندگان فروش خود انجام دهد. عدم انجام این کار ، کارگزار را به تعلیق یا از دست دادن مجوز آنها سوق می دهد.[Bus & P C §10177 (H)]

نظارت بر افراد غیر مجوز

یک کارگزار که به عنوان مدیر املاک یک ملک مسکونی چند واحدی استخدام شده است ، ممکن است افراد غیر مجوز را برای انجام وظایف مدیریت املاک اداری استخدام کند.

تحت نظارت یک کارگزار دارای مجوز املاک و مستغلات ، یک کارمند غیر مجوز کارگزار ممکن است:

• اجاره اجاره ؛
• برنامه های اجاره ای از پیش چاپ شده را ارائه و قبول کنید.
• سپرده ها ، هزینه ها و اجاره ها را بپذیرید.
• در مورد برنامه اجاره و مقررات موجود در توافق نامه اجاره/اجاره ، دستورالعمل تحت پوشش کارگزار اطلاعاتی کسب کنید. وت
• توافق نامه اجاره/اجاره نامه امضا شده را از مستاجران آینده نگر دریافت کنید.[Bus & P C §10131. 01]

کارگزار ممکن است دیگران را برای انجام مسئولیت خود برای نظارت بر فعالیت های کارمندان غیر مجوز خود ، از جمله:

• یکی دیگر از کارگزاران دارای مجوز املاک و مستغلات ؛یا
• یک نماینده فروش دارای مجوز که توسط کارگزار شاغل است ، هنگامی که نماینده فروش حداقل دو سال تجربه تمام وقت به عنوان نماینده فروش را در طی دوره 5 ساله گذشته داشته باشد.[dre reg. 22724]

نمایندگی کارگزار مسئولیت نظارت بر کارمندان غیر مجوز آنها در توافق نامه کتبی با مدیر یا هماهنگ کننده معامله استخدام شده درج خواهد شد.

مدیر دفتر و مسئولیت هماهنگ کننده معاملات

مدیران دفتر و هماهنگ کنندگان معاملات کارمندان نماینده کارگزار هستند. مانند یک نماینده فروش ، مدیر دفتر نماینده کارگزار است و توسط DRE مجوز خواهد داشت.[dre reg. 22724]

در حالی که به عنوان مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات عمل می کند ، مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات وظیفه کارگزار را برای نظارت بر کارگزار مدیون است. این کارگزار است که به نوبه خود ، مسئولیت هرگونه نقض در وظیفه آژانس ناشی از عدم نظارت مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات در نظارت و تصحیح خطاها یا خطاهای یک نماینده را بر عهده دارد.

با این حال ، مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات ممکن است مجبور شود کارگزار را به دلیل عدم نظارت مطابق توافق ، جبران خسارت کند.[والترز در مقابل مارلر (1978) 83 CA3d 1]

در حالی که بیشتر مسئولیت نظارت ممکن است به یک مدیر دفتر یا هماهنگ کننده معاملات اختصاص یابد ، آژانس وظیفه دارد که کارگزار در یک معامله به مشتری بدهکار باشد ممکن است به دیگران واگذار نشود. از تعهدات آژانس کارگزار به عموم نمی توان جلوگیری کرد.[Barry v. Raskov (1991) 232 CA3d 447]