IPX1031 یک واسطه واجد شرایط واجد شرایط با بخش های مبادله ای بسیار تخصصی برای انجام هر نوع معامله مبادله در سراسر کشور است.

PDF را بارگیری کنید

مبادله معکوس موضوعات مبادله بیشتر

معکوس 1031 مبادله

مبادله معکوس 1031 چیست؟

مبادله "معکوس" هنگامی اتفاق می افتد که مالیات دهندگان قبل از انتقال اموال رها شده ، اموال جایگزینی را بدست می آورند. مبادله معکوس "خالص" ، که در آن مالیات دهندگان هم به طور همزمان دارای ویژگی های انصراف و جایگزینی هستند ، مجاز نیست. IRS راهنمایی هایی در مورد ساختار مبادله معکوس ارائه داده است و یک بندر امن را در زیر روحانی Proc ارائه می دهد. 2000-37. صاحب عنوان اسکان مبادله (EAT) ، ملک هدف (دارایی پارک شده) را در یک نهاد هدف ویژه جداگانه ، به طور معمول یک عضو واحد LLC (Eat و LLC به طور مشترک "بخورید") به دست می آورد و نگه می دارد. برای تکمیل مبادله معکوس ، EAT عنوان را به اموال رها شده یا ملک جایگزینی تحت "ترتیب اسکان واجد شرایط" (QEAA) می برد.

معکوس 1031 دوره زمان مبادله

همان دوره شناسایی 45 روزه و مهلت دوره تبادل 180 روز از IRC §1031 برای مبادله معکوس بندر ایمن تحت Rev. Proc. 2000-37 ، با یک ترفند جزئی. اگر EAT با دستیابی به ملک تعویض ، مبادله را آغاز کرده است ، مبدل باید ظرف 45 روز پس از خرید EAT از ملک پارک شده ، یک یا چند خاصیت از دست داده شود که برای املاک جایگزینی رد و بدل می شوند. قوانین شناسایی مستلزم آن است که شناسایی کتبی به طرف دیگر به مبادله ، مانند Eat یا واسطه واجد شرایط واجد شرایط تحویل داده شود ، شناسایی شده تحت سه ملک یا 200 ٪ قوانین. برای تکمیل مبادله در طی 180 روز از پارکینگ ملک تعویض با EAT به مبدل منتقل شد.

ملاحظات مهم زمان بندی

مهلت های زمانی برای مبادلات معکوس مانند نوع ، همانطور که در روش درآمد 2000-37 بیان شده است ، به موازات مهلت زمان مبادله معوق IRC §1031. عدم تحقق مهلت های 45 روزه و 180 روزه ، معامله را رد نمی کند ، اما مبدل از مزایای پیش فرض های موجود در بندر امن برخوردار نخواهد بود.

• مهلت روز 45:در روز 45 یا قبل از نیمه شب در روز 45 پس از به دست آوردن EAT ، ملک پارک شده ، مبدل باید به طور واضح و به طور کتبی ، خواص بالقوه را برای مبادله تشخیص دهد.
• مهلت روز 180:در یا قبل از 180 روز پس از به دست آوردن EAT ، ملک پارک شده ، EAT باید یک ملک جایگزین پارک شده را به مبدل منتقل کند ، یا یک ملک پارک شده را به یک خریدار شخص ثالث منتقل کند.

یادآوری این نکته حائز اهمیت است که دوره پارکینگ 180 روزه که در روش درآمد 2000-37 و دوره تبادل 180 روزه IRC §1031 به طور مستقل از یکدیگر کار می کنند. مبدل باید برای اطمینان از رعایت الزامات IRS ، الزامات هر دو را برآورده کند.

مانند املاک مهربان در یک مبادله معکوس

الزام املاک "مانند نوع" IRC §1031 نیز در مورد مبادلات معکوس و بهبود اعمال می شود. برای واجد شرایط بودن در مبادله ، املاک و جایگزین مبدله کننده مبدل باید دارایی باشد که یا برای استفاده تولیدی در یک تجارت یا تجارت یا برای سرمایه گذاری برگزار می شود. تمام املاک و مستغلات در ایالات متحده مانند سایر املاک و مستغلات ایالات متحده در نظر گرفته می شود ، اما باید برای یک هدف مناسب نیز برای صلاحیت تحت 1031 پوند برگزار شود. در یک مبادله بهبود ، فقط مواد در واقع در محل و کار در واقع قبل از مبدل که عنوان را به دارایی جایگزین می کند ، انجام می شود. از وجوه مبادله نمی توان برای پیش پرداخت مواد یا نیروی کار استفاده کرد.

روش درآمد 2000-37 یک بندر امن ایجاد می کند

با صدور رویه درآمد 2000-37 ، IRS به طور رسمی استفاده از ساختار مبادله معکوس را تشخیص داد. اگر ترتیب پارکینگ در دستورالعمل های خود قرار بگیرد ، پیش فرض این است که صاحب عنوان اسکان مبادله ("بخورید") صاحب قانونی املاک پارک شده است ، نه مبدل.

ترتیب پارکینگ نیز زمانی مفید است که مبدل بخواهد از صندوق های مبادله ای برای بهبود ملک جایگزینی استفاده کند. از آنجا که از وجوه مبادله نمی توان برای بهبود املاکی که مبدل در حال حاضر در اختیار دارد استفاده شود ، می توان یک ترتیب پارکینگ را ساخت تا بتواند EAT را قادر سازد تا عنوان را به دارایی جایگزین برساند. وجوه مبادله به EAT وام داده می شود ، که مستقیماً فروشندگان را پرداخت می کند. در پایان دوره مبادله ، مبدل املاک جایگزینی را بدست می آورد که ارزش آن با پیشرفت ها افزایش یافته است.

تنظیمات بندر ایمن مجاز

رویه درآمد 2000-37 در ساخت و ساز معامله ، عرض جغرافیایی زیادی را به مبدلهای عالی ارائه می دهد. نیازی به این نیست که مبدل و EAT با یکدیگر به طور طول بازو برای چندین نوع ترتیب قانونی و قراردادی با یکدیگر معامله کنند. در این لیست بندرگاه ایمن قرار دارد که ترتیباتی وجود دارد که اجازه می دهد: (1) مبدل وام به وام به EAT ، حتی اگر وام علاقه ای نداشته باشد.(2) مبدل می تواند وجوه وام توسط شخص ثالث را به EAT تضمین کند.(3) ملک پارک شده می تواند بدون پرداخت اجاره بها در بازار ، برای استفاده یا اشغال به مبدل اجاره شود.(4) مبدل می تواند ساخت و سازهای پیشرفت در املاک پارک شده را کنترل و مدیریت کند ، یا حتی به عنوان پیمانکار عمومی عمل کند.(5) مبدل می تواند تعهدات EAT را به اشخاص ثالث تضمین کند و غذا را برای هرگونه ضرر جبران کند.. اگر آن ملک با قیمتی متفاوت به خریدار نهایی بفروشد. و (7) غذا خوردن به عنوان واسطه واجد شرایط در معامله مبادله نیز عمل می کند.

سازه های پارکینگ برای مبادلات معکوس و بهبود

چهار ساختار اصلی برای ترتیب پارکینگ وجود دارد. سه مورد از این چهار ساختار نیاز به EAT دارند تا وارد محل مبدل شوند و عنوان را به ملک جایگزین بدست آورند. تنوع چهارم ، عنوان Eat Acquire را به اموال رها شده از مبدل می دهد. هر چهار ساختار به همراه توضیحات دقیق را می توان در اینجا یافت.